Vente immobilière : attention aux pactes de préférence !
Le bénéficiaire d’un pacte de préférence s’en prévaut pour réclamer la nullité d’une vente immobilière. Sauf que ce droit de préférence n’était plus valable, selon le vendeur, puisqu’il a été conclu pour une durée de 10 ans et que la vente a eu lieu 10 ans et 19 jours plus tard. Malgré cela, le vendeur a tort : pourquoi ?
Vente immobilière : le pacte de préférence ne doit pas être négligé !
Le propriétaire d’un appartement se sépare de sa compagne. Un pacte de préférence est alors conclu, au bénéfice de l’ex-compagne, pour une durée de 10 ans, portant sur l’appartement de son ex-compagnon.
10 ans et 19 jours, très exactement, après la signature du pacte de préférence, l’ex-compagnon finalise la vente de l’appartement, au terme d’un acte authentique de vente.
Son ex-compagne l’apprend et réclame l’annulation de la vente, la substitution dans les droits de l’acquéreur et le versement de dommages-intérêts. Elle rappelle alors qu’au moment de la vente de l’appartement, le pacte de préférence dont elle bénéficie n’a pas été mis en œuvre.
Ce qui est normal, répond son ex-compagnon : la vente, précédée d’une « promesse de vente », a eu lieu lorsque l’acquéreur a levé l’option dont il bénéficiait : cette levée d’option a été faite après la date d’échéance du pacte de préférence. Il considère donc que son ex-compagne ne pouvait plus se prévaloir du pacte de préférence…
… à tort, pour le juge : il explique que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant (ici l’ex-compagnon), de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien. Or, ici, la décision de vendre le bien a eu lieu pendant la période de validité du pacte de préférence. Pour preuve, la signature de la promesse de vente a eu lieu 2 mois avant la fin de la validité du pacte de préférence.
Pour mémoire, depuis le 1er octobre 2016, il existe la procédure dite d’« action interrogatoire » qui permet à un tiers acquéreur de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.
Cet écrit doit mentionner qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 décembre 2018, n° 17-23321
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