Agent immobilier : qu’est-ce qu’une offre « ferme et définitive » ?
Un agent immobilier rédige un projet de bail commercial, après avoir trouvé un locataire accepté par son client. Mais la location commerciale ne voit pas le jour et l’agent immobilier est condamné à indemniser son client. Il lui est reproché d’avoir négligé la notion d’offre « ferme et définitive »… Explications.
Agent immobilier : illustration pratique de ce qu’il ne faut pas faire…
Pour qu’une offre soit « ferme et définitive », c’est-à-dire engage formellement celui qui l’émet, il faut qu’elle indique sans ambiguïté la volonté de son auteur d’être engagé en cas d’acceptation.
Mais, en pratique, les offres peuvent être assorties de « réserves » qui leur ôtent leur caractère « ferme et définitif » jusqu’à ce que les conditions indiquées dans les réserves soient levées.
Ces « réserves » se rencontrent fréquemment en matière immobilière et doivent amener un agent immobilier à faire preuve de vigilance, comme dans l’histoire que voici.
Une SCI confie à un agent immobilier la mission de lui trouver un locataire en vue de la location d’un local commercial.
L’agent immobilier trouve une société intéressée qui fait une offre de location à un prix moindre que celui réclamé par la SCI. La SCI refuse et fait une contre-offre qui est acceptée par la société. Celle-ci lui précise toutefois qu’elle doit obtenir l’accord de sa société-mère pour pouvoir conclure le bail commercial (en clair, il s’agit là d’une « réserve »). Notez également que l’accord trouvé met à la charge du bailleur la réalisation de quelques travaux d’aménagement.
L’agent immobilier va informer la SCI que sa contre-offre a été acceptée et va rédiger un projet de bail commercial. Mais il ne lui dit pas que la signature du bail commercial est subordonnée à l’accord de la société-mère de la société.
Plusieurs semaines s’écoulent durant lesquelles la SCI réalise les travaux mis à sa charge. Mais, finalement, la société-mère ne donne pas son accord : en conséquence, le bail commercial n’est pas signé.
L’agent immobilier va alors être condamné à indemniser la SCI, 2 erreurs ayant été commises :
- il n’a pas informé la SCI que l’accord trouvé n’était « ni ferme, ni définitif » ;
- il n’a effectué aucune démarche pour s’assurer auprès de la société de la recherche et de l’obtention de l’accord de sa société-mère, pas même à l’approche de la date fixée pour l’entrée dans le local loué.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-12561
Quand un agent immobilier confond vitesse et précipitation… © Copyright WebLex – 2019
