Location de logements meublés : quel impôt ?
Une SCI qui met en location une résidence de tourisme comprenant des logements meublés est-elle soumise à l’IS ? Une question importante dont la réponse aura nécessairement une incidence sur l’impact fiscal de la vente des parts de la SCI. Comme vient de le vivre un investisseur…
Location meublée = IS et plus-value « professionnelle »
Une SCI, détenue par 2 frères, a construit une résidence de tourisme meublée qu’elle a donné à bail commercial aux fins d’exploitation à une SARL.
L’un des frères décide de vendre ses parts qu’il détient dans la SCI : pour le calcul de l’impôt, il applique le régime fiscal propre aux particuliers et réclame le bénéfice d’une exonération fiscale par le jeu de l’abattement pour durée de détention qui impacte le calcul de la plus-value.
Mais l’administration considère au contraire que ce mode de calcul n’est, ici, pas possible. La SCI ayant acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence a été considérée par l’administration fiscale comme se livrant à une activité de location d’immeubles en meublé : elle doit donc être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le gain réalisé par le frère à l’occasion de la vente de ses parts doit donc être soumis au régime des plus-values professionnelles : en clair, il doit donc payer de l’impôt là où il pensait ne pas en avoir à payer.
Mais il relève que l’ensemble des équipements garnissant les locaux ne figuraient pas à l’actif de la SCI : il estime donc qu’elle exerce une activité civile de location de locaux non meublés : son calcul de plus-value est donc le bon… Du moins pour lui…
Mais pas pour le juge : la circonstance que les équipements garnissant les locaux ne figuraient pas à l’actif de la SCI, écritures comptables ne valant pas transmission de titre de propriété à l’issue du bail commercial, est sans influence sur la commercialité de l’activité exercée par la SCI.
Par ailleurs, il est ici clair que la SCI exerce une activité de mise en location d’une résidence de tourisme comprenant vingt maisons équipées et meublées, ce qui est corroboré par l’objet social même de la SCI.
Dans ces conditions, la SCI doit être regardée comme se livrant à une exploitation commerciale de la résidence de tourisme, la rendant passible de l’IS.
Le gain réalisé par le frère est donc imposable, selon le calcul propre aux plus-values professionnelles.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 11 juillet 2019, n° 17MA03135
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