Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : une aubaine ?
Depuis 2017, pour le calcul des principaux impôts locaux, il est fait application d’une valeur locative cadastrale révisée. Parallèlement à cette nouvelle valeur locative, il a été mis en place un dispositif de lissage qui permet d’étaler, sur 10 ans, les variations de cotisation de taxe foncière, de CFE, etc. Le fait de modifier la consistance, l’utilisation ou l’affectation du local soumis aux impôts locaux permet-il d’échapper à ce dispositif de lissage ?
Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un bref historique
Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale des bâtiments. Cette valeur locative cadastrale est censée correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer en location.
A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une actualisation en 1980 !
Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé, en 2010, d’initier une réforme des valeurs locatives des locaux professionnels.
La nouvelle valeur locative révisée, applicable depuis le 1er janvier 2017, concerne les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (par exemple un cabinet médical) et les locaux professionnels spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière. Les locaux industriels (évalués selon la méthode comptable) et les locaux d’habitation ne sont donc pas concernés.
Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un risque d’abus ?
Dans le cadre de cette révision des valeurs locatives, il a été mis en place un dispositif de lissage et un dispositif de planchonnement.
Le dispositif de planchonnement a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative avant révision (jusqu’en 2016) et la valeur locative révisée (depuis 2017). Ce dispositif de planchonnement consiste à atténuer de moitié ces variations.
Quant au dispositif de lissage, il vise à étaler de façon linéaire, sur 10 ans, les variations à la hausse ou à la baisse des cotisations dues par les entreprises.
Ces dispositifs particuliers ne s’appliquent ni aux nouveaux locaux créés depuis le 1er janvier 2017, ni aux locaux existants avant cette date mais ayant fait l’objet d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation après le 1er janvier 2017.
Il a été demandé si le fait de changer la consistance, l’affectation ou l’utilisation d’un local pour échapper au dispositif de lissage ne constituait pas un effet d’aubaine qu’il serait bon d’encadrer.
La réponse est négative pour 2 raisons :
- d’une part, les changements de consistance, d’utilisation ou d’affectation des locaux sont soumis à déclaration par les propriétaires, l’administration étant autorisée, sous le contrôle du juge de l’impôt, à en vérifier la réalité ;
- d’autre part, le dispositif de lissage est d’ores et déjà maintenu si le changement de consistance, d’utilisation ou d’affectation concerne moins de 10 % de la surface (ou de la fraction) du local.
Source : Réponse ministérielle Grand du 31 janvier 2019, Sénat, n°01681
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